Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости представляет собой предусмотренную законодательством процедуру пересмотра государственной кадастровой оценки объекта недвижимости. Действующее законодательство предусматривает возможность пересмотра кадастровой стоимости при наличии установленных законом оснований, в том числе в случаях определения рыночной стоимости объекта недвижимости либо выявления ошибок, допущенных при проведении государственной кадастровой оценки. Механизм оспаривания кадастровой стоимости является эффективным способом защиты имущественных прав и законных интересов правообладателей объектов недвижимости.

Кто вправе инициировать оспаривание кадастровой стоимости недвижимости? 

Оспаривать результаты определения кадастровой стоимости вправе лица, чьи права и законные имущественные интересы затрагиваются установленной кадастровой стоимостью, в том числе:

• собственники объектов недвижимости;
• арендаторы объектов недвижимости, если размер арендной платы определяется исходя из кадастровой стоимости;
• лица, обладающие исключительными правами на объект недвижимости либо земельный участок (в частности, собственники объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности);
• прежние правообладатели объекта недвижимости — в случаях, связанных с необходимостью перерасчета налоговых обязательств за период владения объектом;
• государственные органы и органы местного самоуправления — при необходимости устранения технических ошибок и недостоверных сведений, повлиявших на результаты кадастровой оценки.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости является единым для всех указанных категорий лиц и осуществляется в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Законодательство предусматривает два законных основания для пересмотра кадастровой стоимости:

• Наличие недостоверных сведений об объекте недвижимости. К указанным основаниям относятся ошибки в исходных данных, использованных при проведении государственной кадастровой оценки, повлекшие искажение результатов расчета кадастровой стоимости. В частности, речь может идти о неверном указании площади объекта, материалов стен, назначения объекта недвижимости, года ввода в эксплуатацию, а также о наличии арифметических ошибок, технических неточностей и опечаток.
• Существенное расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объекта недвижимости. Основанием для пересмотра является установленное несоответствие кадастровой стоимости рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной по состоянию на ту же дату, на которую была установлена кадастровая стоимость. Оспаривание кадастровой стоимости участка или иного объекта недвижимости наиболее часто основывается именно на данном обстоятельстве. Как правило, завышение кадастровой стоимости связано с применением методов массовой оценки без учета индивидуальных характеристик объекта, включая степень физического износа, особенности планировки, местоположение и иные факторы, влияющие на его рыночную стоимость.

Досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

С 2026 года законодательством предусмотрен обязательный досудебный порядок установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В первую очередь заинтересованное лицо обращается в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), осуществившее государственную кадастровую оценку.

Заявление может быть подано лично, посредством почтового отправления либо в электронной форме, подписанной усиленной квалифицированной электронной подписью. Срок подачи заявления составляет 6 месяцев с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

К заявлению прилагаются:

• выписка из ЕГРН;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости — при оспаривании кадастровой стоимости по основанию её несоответствия рыночной стоимости;
• документы, подтверждающие наличие ошибок либо недостоверных сведений, использованных при проведении государственной кадастровой оценки.

Срок рассмотрения заявления государственным бюджетным учреждением составляет до 30 календарных дней.

Судебное оспаривание кадастровой стоимости, как правило, допускается после рассмотрения заявления ГБУ либо получения отказа в удовлетворении заявленных требований.

Судебный этап и роль экспертизы

В случае отказа государственного бюджетного учреждения (ГБУ) в удовлетворении заявления либо несогласия заявителя с принятым решением спор может быть передан на рассмотрение суда. Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка в судебном порядке требует представления надлежащих и допустимых доказательств.

• Основным доказательством при рассмотрении данной категории споров, как правило, является отчет независимого оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости. В целях проверки представленных доказательств суд вправе назначить судебную оценочную экспертизу. Заключение эксперта используется для установления рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.
• При оспаривании кадастровой стоимости земельных участков учитываются категория земель, вид разрешенного использования, местоположение участка и иные ценообразующие факторы. Оспаривание кадастровой стоимости участка нередко требует анализа удельных показателей кадастровой оценки и примененных методик расчета.
• В отношении объектов капитального строительства существенное значение имеют степень физического износа, планировочные особенности, материалы конструктивных элементов, техническое состояние объекта и иные индивидуальные характеристики. Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости может представлять повышенную сложность в отношении уникальных или нетиповых объектов.
• В случае удовлетворения требований измененная кадастровая стоимость применяется в порядке и сроки, установленные действующим законодательством, что может являться основанием для перерасчета налоговых обязательств и иных платежей, рассчитываемых исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
• До обращения с заявлением целесообразно подготовить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости и убедиться, что оценщик является членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Также рекомендуется собрать документы, подтверждающие наличие ошибок либо недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая техническую документацию, поэтажные планы и иные материалы. При рассмотрении спора в судебном порядке заинтересованное лицо вправе заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Требуется определение объективной рыночной стоимости для оспаривания кадастровой стоимости? Наша компания осуществляет проведение независимой оценки недвижимости и подготовку отчетов, соответствующих требованиям действующего законодательства и федеральных стандартов оценки. 

УЗНАТЬ БОЛЬШЕ ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ >>